上海由保险企业投资运营的养老社区开始进入良性循环。据悉，泰康保险投资建设的上海养老社区早于预期实现盈利，开业仅一年半的太保家园普陀社区入住率也已超80%，预计今年也能实现盈利。
养老社区是银发经济的重要一环，保险企业在参与养老社区建设运营方面，一直干劲十足。但这件事，显然没那么好做。
都说银发经济大有可为，保险企业布局养老社区，可以做到服务老人与企业盈利的双向奔赴吗？
瞄准的需求
在上海市普陀区苏州河畔，有200多位老人住在一起。在这里，老人们有“管家”照护日常起居，有营养师团队提供健康餐饮，有丰富的文体课程，还有医务室、康复科等“一站式”医疗保障与健康服务。这里是太保家园普陀社区，是上海众多保险企业投资建设的养老社区中的一个。
目前，包括泰康保险集团、中国太保、中国太平、中国平安、大家保险在内的险企纷纷布局上海养老社区。
有需求，是险企入局的前提。
中国式养老呈现出“9073”的格局，即约90%的老人居家养老，7%左右依托社区支持养老，还有3%的老人由机构养老。险企布局的养老社区，看中的就是这3%。
具体来看，养老社区瞄准的需求有两类——
一类是“刚需型”，也就是子女不在身边、面临无人照护困境的独居老人，或者是有基础疾病、照护等级较高的人群。于奶奶今年80岁，独居时间超过20年。2024年12月，她因糖尿病第二次住进了ICU。抱着“可能也没多少时日，就听儿子的来住住看”的心情，她入住了太保家园普陀社区。太保家园普陀社区总经理龚苗表示，相比于集“保洁、营养、康复”等功能于一身的住家保姆，养老社区会对这些服务进行专业化分工，更专业，也在团队互相监督下而更安全。各家养老社区提供的服务比较类似，基本包括保安保洁、医疗康复、饮食起居、娱乐活动等几大板块，每个板块有专人负责。
另一类则是“体验型”，也就是有活力、生活可以自理的“初老”老人。这些老人通常会结伴入住，情绪价值是这部分老人的主要需求。因此，以这类人群为主要受众群体的养老社区通常毗邻风景区，在社区里可以看到棋牌室、健身房等公共空间，娱乐活动的占比也更高。
天然的优势
在市场有需求的前提下，险企独有的优势，是其入局的关键。
其实在养老社区发展早期，这个赛道中还频现房地产企业的身影。房地产企业的优势是拿地盖房，但在长久运营所需要的专业化服务和管理上，并没有太多经验和优势。之后便逐步退出这一领域。
为什么险企坚持至今？
一方面，险企资金规模大、周期长，需要寻找稳定的投资回报，而养老社区正好需要低成本、大规模的资金支持，随着中后期入住率的提升，社区可以给险企带来稳定的资金流入，二者资金特征匹配。另一方面，人身险客户养老需求较高，是养老社区的潜在客源，同时险企有着庞大的保险代理人团队，营销网络较广。
在上海国家会计学院金融系教授方国斌看来，养老社区是险企触达高收入客户、提升业务规模的一条路径。
很多人都知道，一些保险养老社区，需要通过购买保险来提前锁定入住权。他们实际缴纳的保费，有一部分会超过锁定入住权的基础门槛，这就能够带动保险主业的业务增长，也为险企锁定高端客户。根据太保集团2024年年报，太保家园2024年的参观接待量超22万人次，全年入住资格函生成超1.3万件，每件资格函对应保单的应交总保费同比上升4%。
“一纸保单其实是‘无形’的，也并非刚需产品，但是在与养老社区挂钩后，服务变得‘可见’，这能够提高保单的转化率，锁定高端养老客群，从而提升险企的业务规模和队伍收入。”方国斌说，这也是最初许多险企设置了高额保单门槛的原因，能够筛选出高收入的潜在客户群。
乍一看，有需求、有优势，险企布局养老社区，似乎顺理成章。
平衡的难题
但想要真正把养老社区做好，只靠需求和优势，肯定远远不够。想要达到一种可持续的良性循环，并不容易。
从需求端来看，一些难点显而易见。
对于体验型的活力老人而言，养老社区是一种选择型消费而非刚需。长住养老社区在他们看来并非一种主流选择。他们或者选择居家养老，或者选择“候鸟式”的短期居住，但这就导致社区的现金流不稳定。
而对于刚需型老人而言，医疗康复是最关键的服务，但不管是自建配套医疗机构，还是打造多学科团队，都是一项专业且高投入的动作，必定会极大程度增加成本。比如，由中国太平保险集团全资建设并运营的上海太平康复医院，投资金额就达到10亿元。
从运营端来看，平衡成本和现金流也是个难题。
以投资模式区分，养老社区主要分为重资产、中资产、轻资产三种模式，主要区别在于土地属于谁。重资产模式，即险企买下土地、自建社区，泰康之家和太保家园是其中的代表；轻资产模式，即租下土地，寻找第三方合作社区，更高效、广泛地提供康养服务，大家保险是其中的代表；中资产模式介于二者之间，主要通过单独出资持有、控股、参股等投资方式进行社区建设和运营。
想要盈利，不妨算一笔账：养老社区的成本包括土地或房租、人员成本、食材、能耗、物业管理等，收入则是每张床位对应的月费，基本包括床位费、护理费和餐费等类目。想要实现可持续，就需要收入大于支出，因此能直接带来现金流的入住率，是一个强挂钩的指标。业内目前观点是至少要达到六成才能谈盈亏平衡。
正是因为如此，此前提到的“先买保险提前锁定未来入住权”模式，也正在发生变化。现在，为了提高入住率，减少“空转”，包括泰康之家、太保家园在内的许多养老社区，也接受社会人群直接缴费入住。以太保家园为例，既可以选择一次性趸交或多年期缴的方式，最低购买120万元的保险产品来获得入住资格函，也能够直接缴纳月费入住。如果选择第一种方式，大多数人会选择年金险和增额终身寿险等储蓄型保险，这类产品到期后，可以拿到一定的本金和收益。同时，保险资格函客户在入住时，也会享受一定的月费优惠。
可以说，平衡现金流和成本，是养老社区实现可持续发展的关键因素，也是养老社区能否更好服务老人的关键。
上海的曙光
在上海，“胜利的曙光”已经出现。
据业内消息，今年年内，太保家园普陀社区将会实现盈利；开业近九年的泰康之家·申园目前已经盈利，而他们原本预期的盈利时间是至少十年。
“总结了全国各个社区的数据之后，我们得出了一个盈利模型——区位更近、规模更优、客户更老。”太保养老投资公司总经理助理、首席运营官张志远说，区位更近指更接近城市中心，离每个城市中心距离不超过45分钟车程；规模更优则是不追求大而全，也需要适度的规模来实现规模化、从而摊薄成本；客户更老则是要优先满足社会刚需，快速提升入住率。“我们认为，这个模型是可以复制推广的。”
在泰康之家上海分公司总经理魏小微看来，运营养老社区，还是要做好专业化的管理和服务。不同于最初需要缴纳几百万元保费才有入住资格，现在的养老社区在有空位的情况下，只需要缴纳几万元押金就可以入住。“这其实对养老社区的服务提出了更高要求，只有做好服务，才能保证老人不退住。”
看向未来，养老社区还在不断积累照护、医养、适老化改造、智慧养老等业务经验。这种经验，正在将养老服务延伸拓展至居家养老领域。
如中国平安推出了“保险+居家养老”的平安居家养老服务体系，截至2024年12月末，平安居家养老服务已经覆盖全国75个城市，超过16万名客户获得居家养老服务资格；太平人寿推出居家养老品牌“乐享居”，为客户提供居家协助、住院康护和个性化定制服务；中国太保推出一站式长者智慧居家养老解决方案“百岁居”，截至2024年末已覆盖了127个城市。
记者手记
随着老龄化社会加速到来，养老无疑已经成了热门话题。最新统计数据显示，截至2024年末，上海户籍60岁及以上老年人口577.62万人，占总人口的37.6%。探索“大城养老”，上海是一个当仁不让的试验场。
这次深入走访了保险公司投资的养老社区，和想象中的确实不太一样。
刚进社区，可以说眼前一亮。环境优美，活动室里老人们下棋、画画，热闹又温馨。医疗配套也不错，大多数都有保健、康复和基础医疗服务。
但了解得越深，确实也理解市场上的担心。保险建设养老社区，前期投入巨大，回本周期长，不少机构面临资金压力。而且，专业的养老服务人才比较短缺，标准也尚未完全健全。
作为国际金融中心，保险机构积极尝试和探索养老社区建设，是一件值得鼓励的事。一方面，养老与保险二者的匹配度很高；另一方面，保险机构在风险管理和成本核算上有独特的优势。同时上海老人数量多、支付能力强、养老理念先进，也为不同养老模式的探索提供了良好的土壤。在上海，既能看到提供专业康养服务的刚需型养老社区，也能看到主打情绪价值的体验型养老社区。
如今上海险资养老社区的持续向好，不仅为这一领域提供了“上海经验”，更提振了整个行业的信心。
我们期待，未来养老社区的赛道可以越走越宽，让老人到底是社区还是居家养老不再是一道难解的题。
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